O que acontecerá com os preços dos imóveis em 2020

2024 Autor: James Gerald | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 14:15

No contexto da situação atual de queda acentuada do custo do petróleo e da taxa de câmbio da moeda nacional, aliada a uma pandemia, muitos estão pensando em investir no mercado imobiliário. Vale a pena, e o que acontecerá com os preços das casas em 2020 - descubra a opinião de especialistas.

Os preços vão cair

Segundo Ildar Khusainov, diretor da maior empresa Etazhi, a queda do modelo econômico neste ano terá consequências mais graves do que a recessão econômica de 2008 e 2014. Isso se explica pela singularidade da situação atual, quando dois fatores negativos se manifestaram simultaneamente - a queda do preço do petróleo e a epidemia que se espalhou pelo mundo.

Nesse sentido, nos próximos meses, o especialista espera quedas bastante significativas no mercado imobiliário. Em um cenário de pandemia e situação instável no país, que pode ser complicada por um aumento nas taxas de hipotecas e exigências mais rígidas para os tomadores de empréstimos, uma queda significativa na demanda do consumidor por metros quadrados é esperada nos próximos 3-4 meses.

O quão profundamente o mercado imobiliário russo afundará e o que acontecerá com os preços das moradias depende de como o estado será capaz de controlar a situação com o coronavírus e quanto tempo levará para estabilizar a economia.

Uma queda nos preços também é prevista por Andrey Kolochinsky, sócio-gerente da VectorStroyFinance. De acordo com o especialista, em março de 2020, houve um superabastecimento do mercado imobiliário, a partir do qual a demanda invariavelmente diminuirá e, consequentemente, os preços.

O especialista explica a situação atual da seguinte forma: “Entra no mercado um comprador que tem poupança e, temendo sua desvalorização, passa a investir em imóveis. Da mesma forma, os empreendedores russos se esforçam não apenas para preservar seu capital acumulado, mas também para aumentá-lo. Por exemplo, alugue os medidores comprados ou venda-os por um preço mais alto no futuro. Mas não eram muitos esses clientes, visto que a renda da população começou a crescer apenas em 2019. Embora seu declínio tenha continuado por cinco anos (desde 2014)."

De acordo com o especialista, a situação econômica atual deve contribuir para a diminuição do padrão de vida da população. No longo prazo, devemos esperar alguma queda nas vendas de imóveis.

De acordo com a previsão publicada no site do centro analítico IRN (“Indicadores do Mercado Imobiliário”), a atual conjuntura económica contribui para a descida dos preços imobiliários pelo menos ao nível de 2018.

Os especialistas admitem que a quarentena e a paralisação real dos processos econômicos no contexto da desvalorização do rublo, combinada com o colapso dos preços do petróleo, acarretará um rápido declínio no bem-estar dos russos e, portanto, na demanda.

Mas, segundo especialistas, ainda não haverá um empobrecimento total da população em 2020, já que o estado tem dinheiro suficiente para sustentar a economia por vários anos. Agora há uma certa calmaria no mercado imobiliário e os incorporadores são forçados a conter os preços para manter a demanda do consumidor.

O preço por metro quadrado vai subir

Mas Kirill Kholopik, chefe da NOZA (National Association of Housing Developers), tem um ponto de vista completamente oposto. Ele não vê razão para reduzir o custo dos metros quadrados em 2020. Segundo o especialista, a queda do preço do petróleo e a consequente alta do dólar não contribuem de forma alguma para a queda dos preços dos imóveis.

O custo de quaisquer bens (incluindo apartamentos em novos edifícios) diminui ou aumenta sob a influência da oferta e da demanda. Se houver subprodução (a demanda excede significativamente a oferta), o custo por metro quadrado aumenta. A superprodução (excesso de oferta em relação à demanda) leva a uma diminuição dos preços. Pode-se observar também um aumento dos preços durante a superprodução, caso tenham atingido o preço de custo, que também está crescendo (por exemplo, com aumento do custo dos materiais de construção).

No período de 2014 a 2018, registou-se no mercado uma sobreprodução significativa de apartamentos novos, o que conduziu a uma redução dos preços em 2015-2016. Em 2017, os preços da habitação começaram a subir novamente, uma vez que "esbarraram" no preço de custo.

Em 2019, o crescimento acelerou, mas a razão para isso já era a subprodução - pela primeira vez nos últimos anos, a demanda superou a oferta duas vezes. O acompanhamento efectuado pela NOZA evidenciou uma diminuição das ofertas em 2019 em 14,5%, pelo que os preços aumentaram em média 12%.

Em 2019, o estado adota um novo modelo de financiamento à construção de moradias, que nega o surgimento de investidores imobiliários fraudados. A partir de 1º de julho, a indústria da construção mudará completamente para o financiamento de projetos. O número de novos projetos está diminuindo significativamente e os testes de estresse se tornaram uma das principais razões para isso.

Agora os bancos estão checando cada novo projeto em busca de uma crise antecipada, isto é, "o que acontece quando os preços caem 20%". Se, após os cálculos, o projeto permanecer lucrativo, o empréstimo será aprovado; se não for lucrativo, respectivamente, o mutuário será recusado.

O resultado não tardou a chegar. A relação entre oferta e demanda mudou radicalmente. Menos metros quadrados começaram a entrar no mercado, o que acelerou a alta dos preços dos imóveis.

Em 2020, as hipotecas estão se tornando mais acessíveis, e o Banco Central não planeja definir uma taxa básica exorbitante, como era no final de 2014. Além disso, estão agora envolvidos novos mecanismos de obtenção de capital de maternidade, cujo montante tem aumentado significativamente, o que certamente irá impulsionar a procura no mercado de novos edifícios.

“A subprodução de metros quadrados continuará no futuro próximo, então os preços das moradias continuarão a crescer”, Kirill Kholopik tem certeza.

Resumir

1. As opiniões dos especialistas sobre o custo dos metros quadrados em 2020 são ambíguas. Os preços da habitação serão determinados em função do estado da economia como um todo e da situação epidemiológica.
2. Analistas acreditam que o principal motivo para a queda na demanda por imóveis é a queda no padrão de vida da população devido à pandemia e às férias forçadas.
3. O estado está introduzindo medidas adicionais de apoio à economia, aos negócios e ao bem-estar dos cidadãos, que contribuirão para a preservação e, possivelmente, o crescimento da demanda por metros quadrados em 2020.